【ようやく来た買い場！？】REIT利回り上位10銘柄を徹底検証

最近の日本株は強い動きが続いていたなか、先月には日経平均が過去最大の下げ幅を記録するほどの大暴落に見舞われる場面もありましたが、最近は大分落ち着きを取り戻した感じもあります。

そんななか、REITはここ数年の強い相場でも基準価格が大きく売られ続けている銘柄が多く、利回りも上昇していますが、様々な状況を考慮すると、そろそろ底を打ちそうな雰囲気があり、ようやく買い場がきた雰囲気もあります。

という事で今回は、REIT銘柄の現状を踏まえたうえで、直近のREIT利回り上位10銘柄が高配当株として投資可能か個別に検証していきますが、かなり有望な銘柄もありましたので、是非最後までご覧ください。

REITとは

まずはREITについて簡単に説明しますが、REITとは投資家から集めた資金を不動産などに投資し、賃料などで得られた利益を投資家に分配する仕組みのファンドで、現在は約60銘柄が上場しています。

そんなREITは、配当可能利益の90%超を投資家に分配することなどを条件に実質的に法人税が免除されますので高い分配金が期待できます。

そして、REITの投資先にはオフィスビルやマンション、ホテル、商業施設、物流施設など様々な種類があり、投資するエリアと共に銘柄を選定するうえで重要な指標になります。

東証REIT指数

続いてREIT全体の動きが分かる東証REIT指数を見ていきますが、ご覧の様に最近は右肩下がりの状況が続いていました。この間の日経平均は堅調な動きが続いており、特に今年は史上最高値を更新するほど強い動きだった事を踏まえるとREITの弱さは際立っています。

REIT全体が大きく売られている1番の要因は、今後の国内金利の上昇懸念です。REITは新規物件を取得する費用を金融機関などからの借入れで調達する事が多く、金利上昇は借入金利上昇の部分でマイナス要因となります。従って、国内でも今後の金利先高感が高まった影響で、ここ数年のREIT銘柄は売られ続けました。

しかし、今年3月にマイナス金利が解除された後や7月末に追加利上げが発表された直後のREIT銘柄は一転して反発する場面がありました。この辺りの要因は、長い間売られ続けていた事で利上げについては織り込み済みとなっており、悪材料出尽くしとなった事が考えられます。

もちろん、利上げは今後も行われる可能性があり、早ければ年内にも追加利上げが行われるとの見方もありますが、7月の利上げ後に株式市場が大暴落に見舞われた影響は大きく、日銀も今後の利上げは、より一層慎重に行わないといけない状況である事は間違いないです。また、今後の国内金利の最終到着点は1％前後と見られており、あと数回で今回の利上げは終了する可能性がありますので、そうなると3月や7月の利上げ時にREIT銘柄が反発した動きを踏まえても、REIT銘柄全体が近いうちに底を打つ可能性もあります。

という事でここからは、その様な状況も踏まえたうえで、2024年8月23日時点のREIT利回り上位10銘柄を10位から個別に検証していきます。

第10位【2971】エスコンジャパンリート投資法人(5.41%)

エスコンジャパンリートは、今後も継続的な人口集中が予想される北海道圏、首都圏、中部圏、近畿圏及び九州圏の五大都市圏に位置する地域コミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求する方針です。

現在の保有物件数は37件で投資先は商業施設中心となっており、エリアは取得価格ベースで近畿圏が5割近くを占め、残りは九州圏、首都圏、中部圏が中心となっています。

分配金推移

エスコンジャパンリートは上場が2019年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、2022年までは概ね7000円台前半で安定していました。その後、2023年の分配金は一時的な特別利益の影響で大きく増配となりましたが、今年は反動で以前の水準を大きく下回る分配金予測になっており、来年も現状は同水準の見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万900円まで下落した後は急反発し、2021年7月には15万7900円まで上昇しました。しかし、その後は反落し11万円台で停滞する期間が長く、今年4月には13万円付近まで上昇しましたが、直近は12万円前後で推移しています。

エスコンジャパンリートの基準価格について、約3年前の高値からは大きく下落していますが、他のREIT銘柄と比較すると最近は底堅く推移している印象です。そんななか、今年の分配金は去年の反動があるとは言え、数年前を下回る水準へ大きく減配見込みになっており、来年も同水準の見込みですので、今後持ち直しの動きが見られるのか、もう少し様子を見たいところです。

第9位【3249】産業ファンド投資法人(5.49%)

産業ファンド投資法人は産業用不動産に特化しているREITで、日本経済の力を生み出す源泉としての社会基盤に投資し、日本の産業活動を不動産面から支えていく事を理念として掲げ、中長期にわたり安定的な利用が見込まれる不動産に投資しています。

現在の保有物件数は108件で投資先は物流施設を中心に空港やデータセンター、工場、研究開発施設、インフラ施設となっており、エリアは東京が中心です。

分配金推移

2017年からの分配金推移について、2019年に大きく減配となっているのは投資口分割の影響ですが、2020年以降の分配金は6000円前後で安定していました。そんななか、最近はじわじわと増配が続いており、去年は6000円台半ば、今年は7000円に迫る予測になっており、来年は現状半期分しか発表されていませんが、今年と同水準の見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで9万450円まで下落した後は右肩上がりで、2022年1月には23万円付近まで上昇しました。しかし、その後は右肩下がりの状況が続き、直近は12万台まで下落しています。

産業ファンド投資法人の基準価格はREIT全体の動きと連動しており、ここ数年下落が続くREIT銘柄の典型の様な動きです。しかし、最近の業績は順調に増益が続いており、分配金も増配傾向となっているなか、メインで投資している物流施設の需要は今後も高まる事が想定されますので、高配当株として狙いたくなります。

第8位【3492】タカラレーベン不動産(5.54%)

タカラレーベン不動産は住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行う方針です。

現在70件の物件を保有しており、投資先は住宅、オフィス、商業施設が中心となっているなか、エリアは東京経済圏で5割超、その他は名古屋、大阪、福岡の経済圏が中心となっています。

分配金推移

タカラレーベン不動産は上場が2018年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、減配傾向が続いています。そして、去年も800円近く減配になっていますが、今年は現状わずかに増配見込みとなっており、来年は半期分しか発表されていませんが、今年と同水準に見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万9700円まで下落した後、2021年7月には13万円台とコロナ前の水準まで値を戻しました。しかし、その後は分配金の減少やREIT全体の弱い動きもあって8万円台まで売られ、直近は10万円前後まで反発しています。

タカラレーベン不動産については、減配が続いた分配金や公募増資の影響により基準価格も低迷している印象で、実際今年に入ってからも公募増資を行っています。ただ、公募増資に関しては短期的に考えると下落要因になるのですが、新規物件を取得しREIT自体の資産規模が大きくなるため、長期的に考えるとマイナス要因ばかりではありませんし、分配金にも底打ちに兆しが見えていますので今後に期待したいところです。

第7位【3468】スターアジア不動産(5.57%)

スターアジア不動産は、東京圏を中心とした用途分散型のポートフォリオを構築する総合型REITで、ノウハウと豊富な運用資産を活用し着実な成長を目指す方針です。

現在75件の物件を保有しており、投資先はオフィスとホテルがそれぞれ3割近くを占め、残りは住宅、物流施設、商業施設となっているなか、エリアは東京圏が6割以上を占め、残りは主要都市圏が中心となっています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、数年前までは3000円台半ばから後半で推移していましたが、2020年以降は3000円前後の水準まで低下しています。

そして、2022年にはとうとう3000円を割れる場面があり、その後も3000円付近での推移が続いています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで3万円付近まで売られた後は急速に反発し、2021年7月には6万7400円まで上昇しました。しかし、その後は5万円台で停滞する時期が続き、直近は先月に公募増資を発表した影響もあり5万5000円前後で推移しています。

スターアジア不動産について、今年は6万円を超える水準まで上昇する場面がありましたが、最近の暴落や公募増資の影響で直近は再度5万円台まで下落しています。

公募増資については先ほどタカラレーベンのところで触れた通りで、最近の分配金も数年前と比較して減ってはいますが、ここ数年は安定していますので、基準価格が底を打てるのか気になるところではあります。

第6位【3470】　マリモ地方創生リート投資法人(5.62%)

マリモ地方創生リートは「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス(住居)及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指す方針です。

現在の保有物件数は55件となっており、投資先はレジデンスと商業施設で8割以上を占めるなか、エリアは北海道から九州まで地方に分散されています。

分配金推移

2017年からの分配金推移について、2022年にかけては順調に増配が続いていましたが、2023年は久しぶりの減配となっており、今年も当初は6000円台半の減配予測になっていましたが、3月末に保有不動産売却による譲渡益計上により増配が発表された事で去年と同水準の予測になっています。

しかし、来年の予測は半期分しか発表されていませんが、現状6000円台へ減配となりそうな見込みですので、少し心配なところです。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万7000円まで売られた後は反発し、2021年6月にはコロナ前の水準14万円付近まで上昇しました。その後はREIT全体の低迷もあり下落し、今年3月には11万6000円付近まで値を下げた後、5月には13万円を超える水準まで反発しましたが、直近は全体の暴落や先月発表した公募増資の影響もあり、12万円台で推移しています。

マリモ地方創生リートについて、首都圏や政令指定都市へ投資するREITが多いなか、地方への投資を行っている点は他のREITと大きく違う点です。ただ、今年の分配金は保有不動産売却による一時的な要因で増配見込みとなっていますが、最近の分配金推移が減配傾向な点は気になるところです。

第5位【3488】ザイマックス・リート投資法人(5.70％)

ザイマックス・リートはオフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指す方針です。

現在18件の物件を保有しており、投資先はオフィスが6割近くで残りは商業施設、ホテルが中心となっているなか、エリアは東京経済圏が7割近くを占め、残りは政令指定都市となっています。

分配金推移

分配金推移を見ていきますが、ザイマックス・リートは2018年上場ですので2018年の分配金は半期分となっています。その後2021年にかけては減配が続きましたが、業績好調を背景に2022年は大きく増配となりました。

しかし、去年は前年の反動もあり大きく減配となっており、今年も同水準の見込みになっているなか、来年はまだ半期分しか発表されていませんが、7000円台を回復できそうな予測になっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万8700円まで下落した後は、13万円付近まで急速に値を戻しました。その後はREIT全体の低迷もあり11万円付近まで下落する場面もありましたが、直近は12万円前後で推移しています。

ザイマックス・リートの分配金は概ね6000円台半ばで安定しているなか、来年は増配も期待できそうな予測で業績にも安定感があります。その様な状況もあり、最近の基準価格は他のREIT銘柄と比較して底堅く推移していますので、今後も期待できそうです。

第4位【8963】インヴィンシブル投資法人(5.72％)

インヴィンシブル投資法人は、ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行う方針です。

現在146件の物件を保有しており、投資先はホテルが9割以上を占めているなか、エリアは首都圏で約4割となっており、残りは北海道、中部、関西、九州と分散しています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが変動が激しくなっており、コロナショックの影響を受けた2020年頃は大きく減配となっています。しかし、2022年以降はコロナからの経済回復もあり増配傾向となっているなか、今年の分配金予測はコロナ前の水準を上回る見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで1万8870円まで下落した後はじわじわ上昇しています。特に2022年夏以降は右肩上がりの状況で、今年の5月には7万円を超えましたが、直近は6万円台半ばまで下落しています。

インヴィンシブル投資法人の基準価格は最近のREIT全体の低迷も関係なく、しっかりとした動きが続いています。この辺りはホテル系REITという事でコロナショック時に売られ過ぎていた反動や最近のインバウンド需要による好調な業績効果もあるのかと思います。

実際、先ほどの分配金推移を見ても分かる様にコロナショック時は無配のレベルまで減配となっており、仕方が無い部分もありますが厳しい状況が続いていました。今後はコロナからの経済回復で業績や分配金も上向いていく事が期待できますが、投資先がホテルに集中している点はリスクに感じる部分でもあります。

第3位【2989】東海道リート投資法人(5.73%)

東海道リートは2021年に上場した新しいREITで、日本の東西中心地をつなぐ大動脈である東海道地域及び東海道周辺地域に着目し、その中でも日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域へ60%以上投資する方針です。

現在22件の物件を保有しているなか、投資先は物流や住居系が中心で、エリアは静岡県と愛知県で8割を超えています。

分配金推移

東海道REITは先程もお伝えした様に上場が2021年ですので、2022年からの分配金推移をみていきます。

まだ実績が少ないため何とも言えない部分はありますが、去年は大きく増配となっており、今年や来年の予測も現状は同水準の見込みになっています。

基準価格推移

基準価格は2021年6月の上場後停滞する時期を挟みながらも上昇し、2022年7月には12万6600円まで値を上げました。

その後は12万円付近で停滞する時期が続きましたが、今年4月には13万円を超える水準まで上昇し、直近は今回の暴落や南海トラフ地震への警戒もあって11万円台まで下落しています。

東海道リートの基準価格は、ここ数年REIT全体が売られるなかでも底堅く推移していました。この辺りは上場後間も無い事や分配金が順調に増えている点が影響している印象ですが、直近は全体の暴落や南海トラフ地震への警戒もあってか売られている印象です。

実際、保有物件の用途は分散されていますが、エリアが静岡と愛知に集中している点は気になるところではあります。

第2位【8975】いちごオフィスリート投資法人(5.93%)

いちごオフィスリートは、首都圏を中心に安定的かつ成長性のある中規模オフィスのポートフォリオを構築する投資方針です。

現在の保有物件数は93件で投資物件は中規模オフィスが中心となっており、エリアは東京首都圏を中心に残りは全国の主要都市へ分散しています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、ここ数年の分配金は4000円を超える水準で安定していました。そんななか、2023年の分配金は保有不動産の売却により最終利益が大きく増えた事で2000円近い大幅増配となっています。

今年は去年の反動で大きく減配見込みになっていますが、数年前の水準を超える予測になっており、来年も現状は半期分しか発表されていませんが、同水準の見込みです。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万4300円まで売られましたが、急速に10万円付近まで反発しました。しかし、その後は8万台での動きが中心で、去年の大幅増配が発表された時点では再び10万円を超える場面もありましたが、今年は再び8万台での値動きが中心です。

いちごオフィスオフィスリートについて、去年は保有物件の売却により分配金や基準価格が上昇した時期がありましたが、最近は通常運転に戻ってきている印象です。そんななか、最近の基準価格はREIT全体の低迷もあり停滞が続いていますので、利回りは6％付近と高水準です。

第1位【3463】いちごホテルリート(9.02％)

いちごホテルリートは、社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への重点投資を行う方針のホテル特化型リートです。

現在30件の物件を保有しているなか、投資先は全てホテルで、エリアは関東、関西を中心に全国に分散しています。

分配金推移

2017年からの分配金推移について、2020年までは順調に増配が続いていましたが、コロナショック時は大きく減配になっています。しかし、2022年以降はコロナからの経済回復やインバウンド需要の高まりもあり、分配金も徐々に増配傾向になっていたなか、来年は現状半期分しか発表されていませんが、7月末に札幌に保有していたホテルの譲渡が決定した事で分配金予想も上方修正され、大幅増配見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで4万円付近まで売られた後は、じわじわ上昇する動きが続いていました。そんななか、直近は7月末に業績の上方修正が発表された事で12万円台まで急騰しています。

いちごホテルリートについて、ホテルに特化しているREITですのでコロナショック時は大きな影響を受けましたが、最近は業績も順調に回復しており、来年は不動産売却による一時的要因も含まれてはいますが、大幅増配見込みになった事で利回りも脅威の9％付近と断トツのREIT利回りNo.1になっています。

REIT利回り上位10銘柄(2024年8月23日時点)

今回検証したREIT利回り上位10銘柄を表にまとめています。REITは全体的に基準価格の低迷が続いていましたので、10位の銘柄でも利回りは5％半ばと高水準です。

そんななか、個別銘柄の検証でも確認した様にREITと一口で言っても投資先や投資エリアは銘柄によって大きく違っており、また基準価格や分配金の推移にも大きな違いがあったかと思います。

また、途中で触れた様にREITは公募増資を行うケースが多い事や今後の利上げも引き続き懸念事項ではありますが、ここ数年売られていた銘柄が多い事や最近の好調な業績、分配金推移を踏まえると高配当株として狙いやすい時期なのでは無いかとも感じます。

まとめ

今回は先月末時点のREIT利回り上位10銘柄の検証を行いました。個人的にも現在REITは6銘柄を保有していますが、低迷が続くここ数年の基準価格や現在の高水準な利回りを見ていると買い増しを検討したくなる銘柄も複数ありました。

という事で、もちろん投資先や投資エリアに加え、分配金推移によっては投資対象として注意が必要な銘柄もありますが、様々な状況を踏まえ、投資を検討しようと考えています。

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