【2023年2月】REIT利回り上位10銘柄を検証

今回は2023年1月末時点のREIT(リート)利回り上位10銘柄を個別に検証していきます。

利回りの高さから注目を集める事も多いREITですが、最近は基準価格が下落している銘柄も多く、更に利回りは上昇傾向です。

そこで、REITの現状や現在基準価格が下落している要因を踏まえ、高配当銘柄として購入可能か検証し、最後の部分では個人的に今おすすめだと思うREITを紹介しますので是非最後までご視聴下さい。

REIT(リートとは)

まずはREITについて簡単に解説します。REITとは投資家から集めた資金を不動産などに投資し、賃料などで得られた利益を投資家に分配する仕組みのファンドで、現在は約60銘柄が上場しています。そしてREITは、配当可能利益の90%超を投資家に分配することなどを条件に実質的に法人税が免除されますので高い分配金が期待できます。

また、REITの投資先にはオフィスビルやマンション、ホテル、商業施設、物流施設など様々な種類があり、投資するエリアと共に銘柄を選定するうえで重要な指標になります。

東証REIT指数

続いてREIT全体の動きが分かる東証REIT指数を見ていきますが、2021年の高値をピークに最近は弱い動きが続いており、下落が続く1つの要因は金利上昇懸念とされています。

REITは新規物件を取得する費用を金融機関などからの借り入れで調達していますので、金利上昇はマイナス要因となります。

また、REITは新規物件を取得する費用を公募増資で集める事も多いため、公募増資により1口価値が希薄化する事への懸念から売られるケースもあります。しかし、公募増資に関しては短期的に考えると下落要因にはなるのですが、新規物件を取得しREIT自体の資産規模が大きくなるわけですので、長期的に考えるとマイナス要因ばかりではありません。

そして、現在懸念されている今後のインフレ局面において、REITは不動産価格の向上や家賃上昇の部分でメリットとされています。

以上の点を踏まえ、2023年1月25日時点のREIT利回り上位10銘柄を10位から個別に検証していきます。

第10位【3488】ザイマックス・リート投資法人(5.27％)

ザイマックス・リートは、オフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指す方針です。現在18件の物件を保有しており投資先はオフィスが約58％で残りは商業施設、ホテルが中心となっています。

そしてエリアは東京経済圏で7割近くを占めており、残りは政令指定都市となっています。

分配金推移

続いて分配金推移を見ていきますが、ザイマックス・リートは2018年上場ですので2018年の分配金は半期分となっています。その後2021年にかけては減少傾向が続きましたが、業績好調を背景に2022年は大きく増配となっています。

しかし、今年は業績が従来の水準へ落ち着く見込みになっている事で分配金も以前の水準へ戻る予測になっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万8700円まで下落した後、12万円台まで戻しています。その後は公募増資発表などで売られる場面もあり、直近は11万円台後半で推移しています。

第9位【2989】東海道リート投資法人(5.33%)

東海道リートは2021年に上場した新しいREITで、日本の東西中心地をつなぐ大動脈である東海道地域及び東海道周辺地域に着目し、その中でも日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域へ60%以上投資する方針です。

現在10件の物件を保有しており投資先は産業や物流に加え住居系などが中心で、エリアは静岡県が約55%となっています。

分配金推移

東海道REITは先程もお伝えした様に上場が2021年ですので、2022年からの分配金をみていきます。

まだ実績が少ないため何とも言えない部分はありますが、去年の実績からみると今年は大きく増配する見込みになっています。

基準価格推移

基準価格は、2021年6月の上場後順調に値を上げています。そして去年7月には12万6600円まで上昇しましたが、直近は1月の権利が落ちた事もあり11万円台後半で推移しています。

第8位【3492】タカラレーベン不動産(5.36%)

タカラレーベン不動産は、総合不動産ディベロッパーであるMIRARTHホールディングスグループの開発力及びファンド運用会社であるPAGのソーシング力、並びに両社が有するネットワークを通じて収集される幅広い物件情報と取得ルートを活用する方針です。

現在54件の物件を保有しており投資先はオフィス、住宅、商業施設で9割を超え、エリアは東京圏が5割、その他は名古屋、大阪、福岡の経済圏が中心となっています。

分配金推移

タカラレーベン不動産は上場が2018年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、2018年の上場後減配傾向が続いています。そして今年も現状は大きく減配見込みとなっていますので、そろそろ持ち直しの動きを期待したいところです。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万9700円まで下落した後、2021年7月には13万円台とコロナ前の水準まで値を戻しています。しかし、その後は分配金の減少やREIT全体の弱い動きもあり値を下げ、直近は10万円前後で推移しています。

第7位【3476】投資法人みらい(5.40%)

投資法人みらいは、三井物産グループと独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有するイデラキャピタルが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指す方針です。

現在37件の物件を保有しており投資先はオフィスが5割を超え、残りは商業施設、ホテルが中心で、エリアは東京都が6割近くを占め、残りは大阪、名古屋が中心です。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、数年前までは3000円付近で推移していました。しかし、2020年以降は減配が続き、今年も現状大きく減少する見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで2万8000円まで値を下げた後、2021年7月には6万円に迫る場面もありました。しかし、その後は反落し直近は4万円台で推移しています。

第6位【3468】スターアジア不動産(5.43%)

スターアジア不動産は、東京圏を中心とした用途分散型のポートフォリオを構築する総合型REITで、ノウハウと豊富な運用資産を活用し着実な成長を目指す方針です。

現在63件の物件を保有しており投資先はオフィスが4割近くを占め、残りは住宅、物流施設、ホテル、商業施設が中心で、エリアは東京都心5区で3割近くを占め、東京圏で7割近くとなっています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、数年前までは3000円を超える水準でしたが、減少傾向が続いていました。

そして去年はとうとう3000円を割れる水準まで減配し、今年も現状去年並みの分配金予測になっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで3万円付近まで売られた後、2021年7月には6万7400円まで上昇しました。その後はREIT全体の弱さと連動し値を下げ、直近は5万円台で推移しています。

第5位【3451】トーセイ・リート投資法人(5.46％)

トーセイ・リートは、利回りの水準及び安定性を重視して賃貸不動産としてのポテンシャルを見極め、バリューアップの可能性までを視野に入れ、相対的に中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設を投資対象にしています。

現在59件の物件を保有しており投資先は住宅が5割近くを占め、残りはオフィスが中心で、エリアは全て東京経済圏となっています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、ここ数年は7000円を超える水準で安定しています。しかし、直近の分配金は減少傾向が続いていますので、ここから回復していけるか注目です。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万4900円まで売られた後、2021年7月にはコロナ前の水準である14万円台を回復しています。その後は12万円台まで売られる場面もありましたが、直近は13万円台で推移しています。

第4位【8958】グローバル・ワン投資法人(5.48％)

グローバル・ワンは、主として不動産等資産に対する投資として運用することを目的とし、保有する資産について、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指す方針です。

現在の保有物件数は11件で投資対象は市場競争力が高く中長期的に収益の維持・向上が期待できる優良オフィスとしており、エリアは東京都心や東京周辺都市で9割以上を占めています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、順調に増配傾向です。そして今年は業績好調を背景に1000円以上の大幅増見込みとなっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万7400円まで下落した後反発しましたが、コロナ前の15万円台には届かず、13万円付近までとなっています。その後は反落し直近は11万円前後で推移しています。

第3位【3470】　マリモ地方創生リート投資法人(5.82%)

マリモ地方創生リートは、「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス(住居)及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指すとしています。

現在の保有物件数は50件で投資先はレジデンス(住居)、商業施設で8割以上を占めており、エリアは北海道から九州まで地方に分散されています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、7000円前後で安定している印象です。そしてここ数年は7500円付近まで上昇しましたが、今年は現状減配見込みとなっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万7000円まで売られた後は反発し、2021年6月にはコロナ前の水準14万円付近まで上昇しました。しかし、その後は反落し直近は12万円台で推移しています。

第2位【2971】エスコンジャパンリート投資法人(6.94%)

エスコンジャパンリートは、今後も継続的な人口集中が予想される首都圏、近畿圏、中京圏及び福岡圏の四大都市圏に重点を置きつつ、地域住民の生活に根差した暮らし密着型商業施設を主要な投資対象とするポートフォリオを構築する方針です。

現在の保有物件数は38件で投資先は商業施設中心となっており、エリアは取得価格ベースで近畿圏が5割近くを占め、残りは首都圏、中京圏、福岡圏となっています。

分配金推移

エスコンジャパンリートは上場が2019年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、去年までの3年間は7100円付近で安定していました。そして、今年の分配金は業績好調を背景に1000円以上の増配見込みとなっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万900円まで下落した後は、コロナ前を大きく上回る15万7900円まで上昇しました。その後は反落し直近は11万円台で推移しています。

第1位【8975】いちごオフィスリート投資法人(7.12%)

いちごオフィスリートは、首都圏を中心に安定的かつ成長性のある中規模オフィスのポートフォリオを構築する投資方針です。

現在の保有物件数は88件で投資物件は中規模オフィスが中心となっており、エリアは東京首都圏を中心に残りは全国の主要都市へ投資しています。

分配金推移

ここ数年の分配金は4000円を超える水準で増配傾向が続いています。そんななか今年の分配金予測は保有不動産の売却により最終利益が大きく増えた事で、大幅増配見込みとなっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万4300円まで売られた後、10万円付近まで反発しました。しかし、その後は反落し直近は8万5000円付近で安定しています。

REIT利回り上位10銘柄(2023年1月25日時点)

今回検証したREIT利回り上位10銘柄を表にまとめています。

REITは全体的に基準価格の下落が続いていますので、10位の銘柄でも利回りが5％を超える高水準となっています。

しかし、各銘柄の分配金推移を見ても分かる様に減少が続いている銘柄も多かったですので、その当たりは通常の銘柄同様に投資する際の注意点になります。

また、各REITの主な投資先やエリアに加え、権利確定月も一緒に記載しており、特に投資先やエリアは今後の業績や分配金推移に大きく影響を与えますので銘柄選定の材料になります。そしてREITは権利確定月も様々ですので、3月、9月銘柄が大半を占める通常の銘柄だけでは難しい、毎月の権利確定を達成するためには欠かせない存在です。

それでは最後に利回り上位10銘柄には入っていませんでしたが、個人的に現状おすすめだと思うREITを紹介したいと思います。

【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人

個人的におすすめだと思うREITは、ヘルスケア＆メディカル投資法人です。

ヘルスケア＆メディカル投資法人は名前の通り、介護、医療、健康をキーワードとするヘルスケア施設へ重点投資しています。

現在の保有物件は48件で投資先は有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などが8割以上を占め、エリアは三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)と中核都市圏で8割以上となっています。

分配金推移

2016年からの分配金推移を見ていきますが、好調な業績を背景に順調に増配傾向が続いています。ここ数年は6000円台で安定していますが、このままのペースで増配が続けば7000円の大台も見えてきそうな感じです。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万8400円まで売られた後は、上下を繰り返しながら上昇しています。

しかし、去年10月に20万円を超えた後は反落し、直近は1月の権利が落ちた事もあり16万円台で推移しています。

株価指標(2023年2月4日時点)

ヘルスケア＆メディカル投資法人は、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などに特化しており、オフィスやマンションなどが主流のREIT銘柄の中では異色の存在です。

しかし、少子高齢化は今後の日本が避けては通れない問題であり、高齢者向け施設や住宅の需要も今後更に高まる事が想定されます。

実際、ヘルスケア＆メディカル投資法人の業績、分配金は順調に推移しており将来性も期待できますので、利回りは4％台と今回検証した他のREITよりは低いですが、今後の動向を見守りたいと思っています。

まとめ

今回はREIT利回り上位10銘柄の検証と個人的におすすめだと思う1銘柄の検証を行いましたが、REITも通常の銘柄同様に利回りの高さだけで購入する事は危険だと感じました。

特に分配金が減少傾向な銘柄や一時的に分配金が上昇している銘柄は中長期投資の高配当株として投資する事は危険ですので注意が必要です。

しかし、冒頭でも触れた様にREIT全体の基準価格は今後の金利先高感などを要因に下落傾向ですが、安い時に購入する事が株式投資の基本ですので、REITについても優良銘柄を選定し購入を検討したいと考えています。

REIT利回り上位10銘柄検証については、YouTubeで動画版も投稿していますのであわせてご覧ください。

40代元証券マンの高配当株投資(YouTube編)

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