【ようやく来た買い場！？】REIT利回り上位10銘柄最新情報

最近の日本株は引き続き強い動きが続いているなか、高配当株の株価も大きく上昇している事で配当利回りが以前と比較して低下してしまっている銘柄も増えています。

そんななか、REITはここ数年の強い相場でも基準価格が大きく売られている銘柄が多い事で利回りが上昇している状況です。

という事で今回は、最近のREIT銘柄の状況を踏まえたうえで、現在のREIT利回り上位10銘柄が高配当株として投資可能か個別に検証していきます。

REITとは

まずはREITについて簡単に説明しますが、REITとは投資家から集めた資金を不動産などに投資し、賃料などで得られた利益を投資家に分配する仕組みのファンドで、現在は約60銘柄が上場しています。

そんなREITは、配当可能利益の90%超を投資家に分配することなどを条件に実質的に法人税が免除されますので高い分配金が期待できます。

そして、REITの投資先にはオフィスビルやマンション、ホテル、商業施設、物流施設など様々な種類があり、投資するエリアと共に銘柄を選定するうえで重要な指標になります。

東証REIT指数

続いてそんなREIT全体の動きが分かる東証REIT指数を見ていきますが、ご覧の様に最近は右肩下がりの状況が続いていました。この間の日経平均は堅調な動きが続いており、特に年明け以降は史上最高値を更新するほど強い動きだった事を踏まえるとREITの弱さは際立っています。

REIT全体が大きく売られていた1番の要因は、今後の国内金利の上昇懸念です。REITは新規物件を取得する費用を金融機関などからの借入れで調達する事が多く、金利上昇は借入金利上昇の部分でマイナス要因となります。従って、国内でも大規模金和緩和策の見直しによる金利上昇が懸念され始めた事でREIT銘柄は売られ続けました。

しかし、先月実際にマイナス金利が解除された後のREIT銘柄は一転して反発しています。この辺りの要因は、長い間売られ続けていた事でマイナス金利解除については織り込み済みだったため材料出尽くしとなった点や基本的な緩和策は継続との姿勢が確認できた事による買いだった印象です。

もちろん、利上げの動きは今後も継続する可能性が高く、早ければ秋ごろにも再び利上げが行われるとの見方もありますので引き続き注意は必要ですが、いずれにしてもREIT銘柄の多くは基準価格がここ数年で見てかなり安い水準になっていますので、今回は2024年3月29日時点のREIT利回り上位10銘柄を10位から個別に検証していきます。

第10位【8975】いちごオフィスリート投資法人(5.01%)

いちごオフィスリートは、首都圏を中心に安定的かつ成長性のある中規模オフィスのポートフォリオを構築する投資方針です。

現在の保有物件数は88件で投資物件は中規模オフィスが中心となっており、エリアは東京首都圏を中心に残りは全国の主要都市へ分散しています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、ここ数年の分配金は4000円を超える水準で安定していました。そんななか2023年の分配金は保有不動産の売却により最終利益が大きく増えた事で2000円近い大幅増配となりました。

今年は去年の反動で大きく減配見込みになっていますが、4000円は超える予測になっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万4300円まで売られましたが、急速に10万円付近まで反発しました。しかし、その後は8万台での動きが中心で、去年の大幅増配が発表された時点では再び10万円を超える場面もありましたが、最近は再び8万1000円前後まで下落しています。

いちごオフィスオフィスリートについて、去年は保有物件の売却により分配金や基準価格が上昇した時期がありましたが、最近は平常運転に戻ってきている印象です。そんななか、最近の基準価格はREIT全体の低迷もありじわじわ売られている状況ですので、第10位の銘柄ですが利回りは5％を超えています。

第9位【2989】東海道リート投資法人(5.05%)

東海道リートは2021年に上場した新しいREITで、日本の東西中心地をつなぐ大動脈である東海道地域及び東海道周辺地域に着目し、その中でも日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域へ60%以上投資する方針です。

現在22件の物件を保有しているなか投資先は物流や住居系が中心で、エリアは静岡県と愛知県で8割を超えています。

分配金推移

東海道REITは先程もお伝えした様に上場が2021年ですので、2022年からの分配金をみていきます。

まだ実績が少ないため何とも言えない部分はありますが、去年は大きく増配となっており、今年の予測も現状は更に増配の見込みになっています。

基準価格推移

基準価格は2021年6月の上場後停滞する時期を挟みながらも上昇し、2022年7月には12万6600円まで値を上げました。その後は12万円付近で停滞する時期が続きましたが、直近は13万円前後まで上昇しています。

東海道リートの基準価格は、ここ数年REIT全体が売られるなかでも底堅く推移していました。この辺りは上場後間も無い事や分配金が順調に増えている点が影響している印象です。

ただ、保有物件の用途は分散されていますが、エリアが静岡と愛知に集中している点が気になるところではあります。

第8位【3451】トーセイ・リート投資法人(5.08％)

トーセイ・リートは、利回りの水準及び安定性を重視して賃貸不動産としてのポテンシャルを見極め、バリューアップの可能性までを視野に入れ、相対的に中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設を投資対象にしています。

現在62件の物件を保有しているなか、投資先は住宅が5割近くを占め、残りはオフィスが中心で、エリアはほぼ全てが東京経済圏となっています。

分配金推移

2017年からの分配金推移について、2019年をピークに減少傾向ではありますが、ここ数年は7000円台前半で安定しています。REIT銘柄は分配金推移の安定がメリットの1つですが、ここまでの安定感はREITの中でもトップクラスだと思います。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万4900円まで売られた後、2021年7月にはコロナ前の水準である14万円台を回復しています。その後は12万円台まで売られる場面もありましたが、直近は再び14万円台まで上昇しています。

トーセイ・リートの基準価格は、REIT銘柄全体が低迷するなかでもしっかりとした動きが続いています。また、保有物件のほぼ全てが東京経済圏な点は今後の不動産価格上昇も期待できそうですが、リスク分散の点では少し気になる部分です。

第7位【3476】投資法人みらい(5.08%)

投資法人みらいは、三井物産グループと独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有するイデラキャピタルが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指す方針です。

現在43件の物件を保有しており投資先はオフィスが5割を超え、残りは商業施設、ホテルが中心となっているなか、エリアは東京都が6割近くを占め、残りは大阪、名古屋が中心です。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、数年前までは3000円付近で推移していました。しかし、2020年以降は減配傾向が続いており、今年も現状は減配見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで2万8000円まで値を下げた後、2021年7月には6万円に迫る場面もありました。しかし、その後はずるずる下落が続き、去年の年末に4万2350円まで売られた後、直近は4万6000円前後まで反発しています。

投資法人みらいについて、最近の基準価格はREIT全体の低迷や減配傾向な分配金の影響もあってか下落が続いています。そんな分配金について、投資法人みらいは目標を年間2600円としていますので、とりあえずはその水準まで早急に戻したいところです。

第6位【2971】エスコンジャパンリート投資法人(5.13%)

エスコンジャパンリートは、今後も継続的な人口集中が予想される北海道圏、首都圏、中部圏、近畿圏及び九州圏の五大都市圏に位置する地域コミュニティに根差した暮らし密着型資産に重点投資を行うことで、収益の長期安定性と成長性を追求する方針です。

現在の保有物件数は38件で投資先は商業施設が中心となっており、エリアは取得価格ベースで近畿圏が5割近くを占め、残りは九州圏、首都圏、中部圏が中心となっています。

分配金推移

エスコンジャパンリートは上場が2019年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、2022年までの3年間は7000円台前半で安定していました。しかし、去年の分配金は一時的な特別利益の影響で大きく上昇しており、今年は反動で大きく減配の見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで7万900円まで下落した後は急反発し、2021年7月には15万7900円まで上昇しました。しかし、その後は反落し11万円台で停滞する期間が長かったですが、直近は12万4000円前後まで反発しています。

エスコンジャパンリートの基準価格も約3年前の高値からは大きく下落していますが、ここ1年くらいは底堅く推移している印象です。そんななか、今年の分配金予測は去年の反動もあるとは言え、大きく減配見込みになっていますので、今後持ち直しの動きが見られるのか気になるところです。

第5位【3468】スターアジア不動産(5.15%)

スターアジア不動産は、東京圏を中心とした用途分散型のポートフォリオを構築する総合型REITで、ノウハウと豊富な運用資産を活用し着実な成長を目指す方針です。

現在72件の物件を保有しており、投資先はオフィスとホテルがそれぞれ3割近くを占め、残りは住宅、物流施設、商業施設となっているなか、エリアは東京圏が6割以上を占め、残りは主要都市圏が中心となっています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが、数年前までは3000円台半ばから後半で推移していましたが、2020年以降は3000円前後の水準まで低下しています。

そんななか、2022年はとうとう3000円を割れる水準まで減配し、今年も現状は3000円ぎりぎりの予測になっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで3万円付近まで売られた後は急速に反発し、2021年7月には6万7400円まで上昇しました。しかし、その後は5万円台で停滞する時期が続き、直近も5万9000円前後で推移しています。

スターアジア不動産の基準価格も最近は5万円台で停滞が続いていましたが、直近は6万円の大台が見える水準まで反発しています。分配金が数年前と比較して減っているのは気になりますがここ数年は安定していますので、基準価格が今後も上昇していけるか気になるところではあります。

第4位【8963】インヴィンシブル投資法人(5.16％)

インヴィンシブル投資法人は、ホテル及び住居をコアアセットとして重点的に投資し、中長期的な観点から着実な成長と安定的な収益確保を目指して運用を行う方針です。

現在134件の物件を保有しており投資先はホテルが9割以上を占めているなか、エリアは首都圏で約4割となっており、残りは北海道、中部、関西、九州と分散しています。

分配金推移

2017年からの分配金推移を見ていきますが変動が激しくなっており、コロナショックの影響を受けた2020年頃は大きく減配となっています。2022年以降はコロナからの経済回復もあり増配傾向となっているなか、今年の分配金予測はコロナ前の水準を超える見込みになっています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで1万8870円まで下落した後はじわじわ上昇しています。特に2022年夏以降は右肩上がりの状況で直近は6万8000円前後で推移しています。

インヴィンシブル投資法人の基準価格は最近のREIT全体の低迷も関係なくしっかりとした動きが続いています。この辺りはホテル系REITという事でコロナショック時に売られ過ぎていた反動もあるのかと思います。

実際、先ほどの分配金推移を見ても分かる様にコロナショック時の分配金は無配のレベルまで減配となっており、仕方が無い部分もありますが厳しい状況が続いていました。今後はコロナからの経済回復で業績や分配金も上向いていく事が期待できますが、投資先がホテルに集中している点はリスクに感じる部分でもあります。

第3位【3488】ザイマックス・リート投資法人(5.17％)

ザイマックス・リートはオフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指す方針です。

現在の18件の物件を保有しており、投資先はオフィスが6割近くで残りは商業施設、ホテルが中心となっているなか、エリアは東京経済圏が7割近くを占め、残りは政令指定都市となっています。

分配金推移

分配金推移を見ていきますが、ザイマックス・リートは2018年上場ですので2018年の分配金は半期分となっています。その後2021年にかけては減配傾向が続きましたが、業績好調を背景に2022年は大きく増配となりました。

しかし、去年は反動もあり大きく減配となっており、今年も現状は減配の見込みになっていますが、数年前の水準は維持している状況です。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万8700円まで下落した後は、13万円付近まで急速に値を戻しました。その後はREIT全体の低迷もあり11万円付近まで下落する場面もありましたが、直近は12万円前後まで上昇しています。

ザイマックス・リートの直近分配金は減配が続いていますが、数年前の水準は維持していますので、ここから再度増配傾向となれるのか注目です。

第2位【3492】タカラレーベン不動産(5.29%)

タカラレーベン不動産は住宅を中心に、オフィス、商業施設、ホテル及びその他の物件に投資を行う方針です。

現在71件の物件を保有しており投資先は住宅、オフィス、商業施設が中心となっているなか、エリアは東京経済圏で5割超、その他は名古屋、大阪、福岡の経済圏が中心となっています。

分配金推移

タカラレーベン不動産は上場が2018年のため、2019年からの分配金推移を見ていきますが、減配傾向が続いています。そんななか今年は現状わずかですが増配見込みとなっていますので、そろそろ持ち直しの動きを期待したいところです。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで5万9700円まで下落した後、2021年7月には13万円台とコロナ前の水準まで値を戻しています。しかし、その後は分配金の減少やREIT全体の弱い動きもあって8万円台まで売られましたが、直近は10万円前後まで反発しています。

タカラレーベン不動産については、やはり減配が続く分配金が上昇に転じられるかが注目です。この辺りの要因として業績自体は順調に推移しているのですが、公募増資により1口価値の希薄化が影響している印象で、実際タカラレーベンは今年に入ってからも公募増資を行っています。ただ、公募増資に関しては短期的に考えると下落要因になるのですが、新規物件を取得しREIT自体の資産規模が大きくなるため、長期的に考えるとマイナス要因ばかりではありませんので、今後に期待したいところです。

第1位【3470】　マリモ地方創生リート投資法人(5.79%)

マリモ地方創生リートの投資方針は「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス(住居)及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指すとしています。

現在の保有物件数は52件となっており、投資先はレジデンスと商業施設で8割以上を占めるなか、エリアは北海道から九州まで地方に分散されています。

分配金推移

2017年からの分配金推移について、2022年にかけては順調に増配が続いていましたが、去年は久しぶりの減配となっており、今年も当初は6000円台半ばの減配予測になっていましたが、3月末に保有不動産売却による譲渡益計上により増配が発表されています。

基準価格推移

基準価格はコロナショックで6万7000円まで売られた後は反発し、2021年6月にはコロナ前の水準14万円付近まで上昇しました。しかし、その後はREIT全体の低迷もあり下落し、先月には11万6000円付近まで下落しましたが、直近は今回の上方修正を受け12万円台まで反発しています。

マリモ地方創生リートについて、首都圏や政令指定都市へ投資するREITが多いなか、地方への投資を行っている点は他のREITと大きく違います。そんななか、今年の分配金が保有不動産売却による一時的な要因とはいえ大きく増配となった事で、利回りもREIT銘柄の中でトップとなっています。

REIT利回り上位10銘柄(2024年3月29日時点)

今回検証したREIT利回り上位10銘柄を表にまとめています。

REITは全体的に基準価格の下落が続いていましたので、10位の銘柄でも利回りが5％を超える高水準となっています。

ただ、REITと一口で言っても個別銘柄の検証でも確認した様に投資先や投資エリア、保有物件数は銘柄によって大きく違っており、また基準価格や分配金推移にも違いがあったかと思います。

そんななか、途中で触れた様にREITは公募増資を行うケースが多い事や今後の利上げも引き続き懸念事項ではありますが、ここ数年売られていた銘柄が多い事を踏まえると高配当株として狙いやすい時期なのでは無いかとも感じます。

まとめ

今回は先月末時点のREIT利回り上位10銘柄の検証を行いました。個人的に現在REITは6銘柄保有しており、最近は購入していなかったのですが、最近の動向を見ていると買い増しを検討したくなる銘柄もありました。

特に最近の高配当株は値を上げている銘柄が多く、以前と比較して配当利回りが低下している事を踏まえると、本日検証したREIT10銘柄の利回りは高水準でしたので、もちろん投資先や投資エリアに加え、分配金推移を見ていると注意が必要な銘柄もありましたが、十分投資を検討できる銘柄もあったかと思います。

40代元証券マンの高配当株投資(YouTube編)

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