今回は配当利回りの高さでも人気のあるリート銘柄の中からおすすめの7銘柄を選定し個別に検証していきます。
REIT(リートとは)
それでは本題ですが、まずはリートについて簡単に解説します。リートとは投資家から集めた資金を不動産等に投資し、賃料等で得られた利益を投資家に分配する仕組みのファンドで現在は約60銘柄が上場しています。
REIT(リート)の投資先にはオフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、物流施設等、様々な種類があり、投資するエリアと共に銘柄を選定するうえで重要な指標になります。
それではここからは約60銘柄の中からおすすめのリート銘柄を選定していきたいと思いますが、リートに投資する1番のメリットは配当利回りの高さだと思いますので、リートの中で配当利回りの高い上位10銘柄の中から選定したいと思います。
REIT配当利回り上位10銘柄(2021年12月6日時点)
| 順位 | 銘柄 | コード | 決算月 | 投資口価格 | 予想分配金 | 配当利回り | 保有物件の特徴 |
| 1 | マリモ地方創生リート投資法人 | 3470 | 6、12 | 137700 | 7656 | 5.56 | レジテンス、商業施設中心、現状東京圏以外へ80％以上 |
| 2 | トーセイ・リート投資法人 | 3451 | 4、10 | 128600 | 7060 | 5.49 | オフィス、住宅で90％以上、東京経済圏が中心 |
| 3 | タカラレーベン不動産投資法人 | 3492 | 2、8 | 112900 | 6078 | 5.38 | オフィス、住居、商業施設中心、四大都市圏へ80％以上 |
| 4 | ザイマックス・リート投資法人 | 3488 | 2、8 | 113600 | 5990 | 5.27 | オフィスへ50％以上残りは商業施設、ホテル等、東京経済圏で75％以上 |
| 5 | エスコンジャパンリート投資法人 | 2971 | 1、7 | 136600 | 7135 | 5.22 | 暮らし密着型商業施設80％以上、四大都市圏へ75％以上 |
| 6 | いちごオフィスリート投資法人 | 8975 | 4、10 | 85600 | 4258 | 4.97 | オフィス特化型。首都圏へ70％以上。 |
| 7 | 大江戸温泉リート投資法人 | 3472 | 5、11 | 72900 | 3625 | 4.97 | 大江戸温泉グループの温泉施設へ投資、関東、東海、四国が中心 |
| 8 | ケネディクス商業リート投資法人 | 3453 | 3、9 | 278400 | 13560 | 4.87 | 商業施設中心、四大都市圏で80％以上 |
| 9 | Oneリート投資法人 | 3290 | 2、8 | 297700 | 14310 | 4.81 | オフィスビルへ100％、東京経済圏で70％弱、残りは政令指定都市等 |
| 10 | 日本リート投資法人 | 3296 | 6、12 | 424000 | 20415 | 4.81 | オフィスへ約70％、東京都心へ60％以上 |
こちらが2021年12月6日時点のリート配当利回り上位10銘柄です。
12月6日時点の株価と予想分配金を基に配当利回りを算出しています。こちらで1点注意なのが、予想分配金は既に2022年の分配金予測が出揃っている銘柄はその金額をまだ来年の予測が半期分しか出ていない銘柄は直近の分配金と来年半期分の合計金額で配当利回りを算出しています。
1位の銘柄で5％半ば、10位の銘柄でも4％後半ですのでリートの配当利回りの高さが分かるかと思います。また、各リートの主な投資先やエリアも一緒に記載していますので銘柄比較の材料にして下さい。
しかし、他の業種同様、高配当株投資で最も重要な事は安定して配当を出し続けてくれるかですので、次に上位10銘柄の分配金推移をみていきます。
分配金推移
| 銘柄名 | マリモ地方創生リート | トーセイリート投資法人 | タカラレーベン不動産 | ザイマックス・リート | エスコンジャパンリート |
| 2016年 | ‐ | 6579 | ‐ | ‐ | ‐ |
| 2017年 | 6893 | 6974 | ‐ | ‐ | ‐ |
| 2018年 | 6886 | 6967 | ‐ | ‐ | ‐ |
| 2019年 | 6998 | 7727 | 8091 | 6648 | 8257 |
| 2020年 | 7040 | 7393 | 6722 | 6249 | 7158 |
| 2021年(会社予想) | 7422 | 7280 | 6326 | 5610 | 6981 |
| 2022年(会社予想) | 3806(半期) | 3530(半期) | 6078 | 5990 | 7135 |
| 銘柄名 | いちごオフィスリート | 大江戸温泉リート投資法人 | ケネディクス商業リート | Oneリート投資法人 | 日本リート投資法人 |
| 2016年 | 3644 | ‐ | 12820 | 11800 | 15319 |
| 2017年 | 3853 | 4925 | 12159 | 11761 | 17428 |
| 2018年 | 3978 | 4901 | 12554 | 14982 | 17036 |
| 2019年 | 4405 | 4805 | 12963 | 14061 | 18509 |
| 2020年 | 4393 | 4324 | 13081 | 15883 | 21328 |
| 2021年(会社予想) | 4274 | 3625 | 14423 | 15151 | 22465 |
| 2022年(会社予想) | 2116(半期) | 1799(半期) | 13560 | 14310 | 8750(半期) |
こちらに2016年からの各銘柄の分配金推移をまとめています。2022年については、まだ半期分しか予想を出していない銘柄もありますので、その場合は半期分のみ記載しています。分配金推移を比較していくとコロナショックの影響が出始めた2020年から2021年にかけて分配金が下がっている銘柄が多い事が分かるかと思います。特に投資先にオフィスやホテルが多い場合はコロナの影響を大きく受ける事が予想されます。
おすすめREIT(リート)7選
しかしコロナショックの様なあまりにも大きな出来事の場合はリートに限らず多くの業種が影響を受けましたので、ここからはその様な厳しい環境の中、分配金を大きく下げずに出し続けてくれている7銘柄をおすすめリートとして個別に検証していきます。
Oneリート投資法人(4.81%)
投資物件は現状オフィスビルへ100％投資しており、エリアは東京経済圏で70％弱、残りは政令指定都市等となっています。
投資方針は中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、マーケット規模が相対的に大きく多くの取得機会を見込め、また中長期的に安定した賃貸需要が見込めるとともに本資産運用会社の知見・経験を十分に発揮できるミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象とする方針です。
Oneリートの分配金は2020年に1万6000円近くまで上昇した後は来年の予測を含め減少傾向になっていますので今後分配金がどこら辺で下げ止まるかは注意が必要です。
ケネディクス商業リート投資法人(4.87%)
投資物件は商業施設中心でエリアは四大都市圏で80％以上となっています。
投資方針は生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、中長期にわたる安定した資産運用を目指すとしています。
ケネディクスは投資先が商業施設という事で分配金は安定して増加傾向でしたが、2022年の予測は現状今年から863円マイナスの予測になっており今後の動向に注目です。
いちごオフィスリート投資法人(4.97%)
投資物件は中規模オフィスが中心で、エリアは東京首都圏へ70％以上投資し残りは全国の主要都市へ投資しています。
投資方針は首都圏を中心に、安定的かつ成長性のある中規模オフィスのポートフォリオを構築するとしています。
いちごオフィスリートの分配金についてはここ数年4000円を超える水準で安定しています。
エスコンジャパンリート投資法人(5.22%)
投資物件は暮らし密着型商業施設へ80％以上としており、エリアは四大都市圏(首都圏、近畿圏、中京圏、福岡圏)へ75％以上となっています。
投資方針は今後も継続的な人口集中が予想される首都圏、近畿圏、中京圏及び福岡圏の四大都市圏に重点を置きつつ、地域住民の生活に根差した暮らし密着型商業施設を主要な投資対象とするポートフォリオを構築する方針です。
エスコンジャパンリートのここ最近の分配金は来年の予測を含め7000円を挟んだ動きになっています。
ザイマックス・リート投資法人(5.27％)
投資物件は現状オフィスへ50％以上投資しており、残りは商業施設、ホテルが中心でエリアは東京経済圏で75％以上になっています。
投資方針はオフィス、商業施設及びホテルをメインアセットとして位置付け、ザイマックスグループが長年蓄積してきた不動産マネジメントの知見・ノウハウを活用し、各物件のキャッシュフローの安定性及び不動産価値を見極め、投資対象とすることで、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を実現し、投資主価値の最大化を目指すとしています。
ザイマックスリートの今年の分配金は去年と比べて600円以上下がりましたが、来年は380円上がる予測になっています。
トーセイ・リート投資法人(5.49％)
投資物件はオフィス、住宅で90％以上、エリアは東京経済圏中心。
投資方針は中小規模のオフィス、商業施設、住宅及び物流施設が投資対象で、利回りの水準及び安定性を重視して賃貸不動産としてのポテンシャルを見極め、バリューアップの可能性までを視野に入れた投資を行ない、投資主価値の向上を目指す方針です。
トーセイ・リートの分配金は2018年までの水準は現状上回っていますが、2020年以降減少傾向なのが気になるところです。
マリモ地方創生リート投資法人(5.56%)
投資物件はレジデンス、商業施設へ約90％投資しており、エリアは現状東京圏以外へ80％以上投資しています。
投資方針は「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指すとしています。
マリモ地方創成リートは地方の物件への投資に特化しており、他のリート銘柄と比較しても異色の存在ですが、分配金は順調に増加傾向です。
おすすめREIT(リート)厳選3選
ここまではリート配当利回り上位10銘柄の中で来年の予測も含めここ数年分配金が大きく下落していない7銘柄について個別にまとめました。しかし冒頭に触れた様にリートは銘柄によって投資先や投資エリアが異なる為、ここからはこの7銘柄の中から投資物件や投資エリアも考慮したおすすめ銘柄を3銘柄に絞りたいと思います。
1銘柄目はマリモ地方創成リートです。マリモ地方創成リートはその名の通り投資エリアが東京圏外の地方に特化しており、それでいて分配金も増加傾向と順調に推移しています。
2銘柄目はいちごオフィスリートです。いちごオフィスリートもその名の通りオフィスに特化したリートですが、コロナショックを受けても分配金は安定傾向です。
3銘柄目はケネディクス商業リートです。ケネディクス商業リートもその名の通り商業施設に特化したリートで、物件及びテナント等との大半は固定賃料であるものの、物件又はテナントの特性等に応じて一部に変動賃料を導入し、アップサイドポテンシャルも追求していく方針で、安定的に成長を求めていく方針です。来年の分配金予測が今年と比較して大きく下がっている点は気になりますが、それでも一昨年以前の分配金は上回っている水準ですので動向を見ながら狙いたい銘柄です。
まとめ
今回はリートおすすめ銘柄についてまとめました。リート全般に言える事ですが、春先よりずっと上昇相場が続いていた事に加え、恒大集団の問題で不動産価格の下落が嫌気され最近は高値から売られている銘柄が多い印象です。
個人的にもリートについては現状トーセイリートといちごオフィスリートの2銘柄しか保有していませんので、今後更に安くなる場面があれば今回紹介した銘柄を中心に購入を検討したいと思っています。
REIT(リート)のおすすめ銘柄についてはYouTubeで動画版も投稿していますのであわせてご覧下さい。
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